在购买房产时，有效的谈判技巧是必不可少的。当前房地产市场情况不佳，很多开发商的实际成交价低于标价。因此，作为买家，了解已成交客户的实际价格是很有必要的，可以通过网络或是向身边的朋友打听来获取这些信息。

谈判时，切忌一开始就指出房子的缺点。只有当你确定心仪的房子后，才能进行有效的谈判。你可以巧妙地提出，如果价格合适，可以邀请更多朋友一起购买，从而争取更多的优惠。

表达你愿意给出一定优惠以促成交易的意愿。这将使对方知道你对房子的兴趣，从而更加愿意给出优惠。你可以采取逐步让步的方式，先获得较大的优惠，然后要求小幅优惠，表示只要再多一点优惠就可以办理手续。

除了与开发商直接谈判，你还可以考虑去工地实地考察。有时，工头手中会有折账房，尤其是在今年开发商资金紧张的情况下，用房子抵工程款的情况较为常见。这些折账房通常会有较大的价格优惠。

总的来说，成功的谈判需要充分的准备和耐心。不断积累信息，找到合适的时机进行谈判，并灵活运用各种技巧，最终你会获得满意的优惠。

在谈判过程中，还要注意保持良好的沟通态度，避免过于强硬或过于软弱，保持理性和冷静，以确保双方都能达成共识。

此外，了解市场行情和政策变化也是提高谈判技巧的重要因素。关注政策调整，了解市场趋势，有助于你在谈判中占据更有利的位置。

总之，通过充分的准备、耐心的沟通以及灵活的策略，你将能够在购买房产的过程中获得更好的价格优惠。